居住用財産の特例と相続空き家の特例の違いとは？3,000万円控除の使い分けを図解
居住用財産の譲渡の特例と
相続した空き家の特例、何が違う？
「家を売ったとき、税金が3,000万円まで安くなる特例がある」と聞いたことはありませんか？ 実はよく似た名前の特例が2つあります。「マイホームを売る特例」と「相続した空き家を売る特例」です。どちらも最大3,000万円を控除できますが、使える人も条件もまったく別もの。この記事では、違いを図と表でやさしく整理します。
① まず結論：ひと言でいうと何が違う？
居住用財産の譲渡の特例
自分が住んでいた家を売るときの特例。住んでいた本人が使います。
相続した空き家の特例
亡くなった親などが住んでいた家を相続して売るときの特例。相続人が使います。
つまり「誰が住んでいたか」が最大の分かれ道です。次の図で流れを見てみましょう。
図1 2つの特例の流れ
② 比較表でチェック
細かい条件を、表にまとめました。ここがいちばん大事なところです。
| 項目 | 居住用財産の譲渡の特例 （マイホーム） | 相続した空き家の特例 |
|---|---|---|
| 対象になる人 | 家を売る本人（その家に住んでいた人） | 亡くなった方（被相続人）の家を相続・遺贈で取得した人 |
| 誰が住んでいた？ | 売る本人 | 亡くなった方が住んでいた（相続の直前に、ほかに住んでいた人がいない） |
| 建物の建築時期 | 決まりなし | 昭和56年5月31日以前に建築（旧耐震基準） |
| マンション | 対象になる | 対象外（区分所有建物は不可） |
| 売る期限 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年（2027年）12月31日まで |
| 控除額 | 最大3,000万円 | 最大3,000万円 （相続人が3人以上なら2,000万円） |
| 売却価格の上限 | なし | 1億円以下 |
| 建物の状態 | 決まりなし | 建物を残して売るなら耐震基準を満たすこと、または取り壊して土地だけ売ること ※売却後に買主が耐震改修・解体をする場合も、一定の条件で対象 |
| 相続後の使い方 | — | 相続してから売るまで、貸さない・事業に使わない・住まない |
| 回数の制限 | 3年に1回 （前年・前々年に使っていないこと） | 同じ被相続人からの相続について、相続人ごとに1回 |
| 手続き | 確定申告 | 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告 |
③ 売れる期限の違い（図解）
特に気をつけたいのが期限です。たとえば、2026年10月に「住まなくなった」「相続した」場合を図にしてみました。
図2 2026年10月に住まなくなった・相続した場合の売却期限（イメージ）
マイホームの特例は「住まなくなってから3年後の年末」まで。一方、空き家の特例は「相続から3年後の年末」に加えて、制度そのものの適用期限（令和9年12月31日）があります。今の制度のままだと、2026年に相続した場合でも2027年中に売らないと間に合いません。
④ どっちが使える？ 判定チャート
「自分の場合はどっち？」を、3つの質問で確認できます。
図3 どっちの特例？ 判定チャート
⑤ どれくらい税金が変わる？
イメージをつかむために、売却益（譲渡所得）が4,000万円出た場合を比べてみましょう。
図4 税額のイメージ（売却益4,000万円・所有期間5年超の場合）
※ 税率は、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて約20.315％で計算した目安です。実際の税額は、取得費や譲渡費用、所有期間などで変わります。
⑥ 両方使える？ 併用のルール
「マイホームを売って、同じ年に相続した空き家も売った」という場合は、どうなるのでしょうか。
- 同じ年に両方の特例を使えますが、控除額は合計で3,000万円が上限です。
- 空き家の特例は、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」とはどちらか一方を選ぶことになります。
どの組み合わせが得になるかは、売却益の大きさによって変わります。迷ったときは、売却前に税理士や税務署へ確認しておくと安心です。
⑦ 注意したいポイント
① 家族への売却は対象外
配偶者、親、子、生計を一にする親族などに売る場合は、どちらの特例も使えません。
② 空き家の特例は「空き家のまま」が条件
相続してから売るまでの間に、人に貸したり、自分で住んだり、事業に使ったりすると、特例が使えなくなります。「売る前に少しだけ貸そう」は要注意です。
③ 家を壊すときは順番と条件に注意
マイホームの特例でも空き家の特例でも、建物を取り壊してから土地を売る場合は、別の条件があります。解体を決める前に、先に確認しましょう。
④ 空き家の特例は「確認書」が必要
空き家の特例では、家のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告に添付します。準備に時間がかかるので、早めの手配が大切です。
⑤ 確定申告が必要
どちらの特例も、売却した翌年の確定申告で申請します。売却益が3,000万円以下で税金がゼロになる場合も、申告は必要です。
⑧ まとめ
- 最大の違いは「誰が住んでいた家か」。自分が住んでいたならマイホームの特例、亡くなった親が住んでいた家を相続したなら空き家の特例。
- 空き家の特例は、昭和56年5月31日以前の建築・1億円以下・耐震または解体など条件が細かい。
- 空き家の特例には令和9年12月31日までの適用期限があり、期限は早めに確認が必要。
- 相続人が3人以上だと、空き家の控除額は2,000万円。
- 同じ年に両方使っても、控除は合計3,000万円まで。
- どちらも確定申告が必要。空き家の特例は市区町村の確認書も必要。
※ この記事は2026年10月時点の制度をもとにした一般的な解説です。税金は個々の状況で結果が変わりますので、実際に売却する前には、税務署や税理士にご確認ください。
