筆者安孫子桂也

不動産キャリア15年

２０代で仙台の分譲マンション販売に携わり、その後、大手不動産会社にて経験を積みました。まだまだキャリアは15年ほどと浅いですが「お客様に寄り添ったわかりやすい説明」を心がけております。

冬の賃貸アパート、結露とカビはだれの負担？
今日からできる対策と原状回復の考え方

こんにちは。寒河江市の不動産会社、アタカエステートです。

朝起きたら窓がびっしょり。気がつくとサッシのゴムや壁紙に黒い点々が…。寒河江の冬は、暖房で室内があたたかく、外は氷点下という日が続くため、結露がとても出やすい季節です。

そして退去のときによくご質問をいただくのが、「このカビの費用は、だれが払うの？」ということ。今回は、結露とカビの対策と、費用負担の考え方をわかりやすくまとめました。

1. 結露はなぜ起きる？

空気は、あたたかいほどたくさんの水分をふくむことができます。あたたかく湿った室内の空気が、冷えた窓ガラスや壁にふれると、ふくみきれなくなった水分が水滴になります。これが結露です。

冷たい飲み物を入れたコップの外側に水滴がつくのと同じしくみです。つまり結露は、「室内と外の温度差」と「室内の湿気」の2つがそろうと起こります。

山形の冬ならではの注意点
石油ファンヒーターや石油ストーブは、燃やした灯油とほぼ同じ量の水分を室内に出します。あたたかいけれど湿気も増える、ということを覚えておくと対策がしやすくなります。

ここが一番大切なポイントです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、ふつうに暮らしていて生じる傷みは貸主の負担、借主の不注意や手入れ不足で生じた傷みは借主の負担、という考え方が示されています。

結露とカビにあてはめると、次のようになります。

貸主（オーナー）負担になりやすい例	借主（入居者）負担になりやすい例
・結露が出ること自体（建物の構造や断熱によるもの）・こまめに拭いて換気もしていたのに出てしまったシミ・早めに連絡したのに直らなかった不具合による傷み	・結露を拭かずに放置して広がったカビやシミ・カビに気づいていたのに連絡せず、壁紙や下地まで傷んだ場合・換気扇を止めたまま、掃除もしていなかった場合

かんたんに言うと、「結露が出た」こと自体は入居者の責任ではありませんが、「出た結露を放っておいた」ことは責任を問われることがある、ということです。

※壁紙などは年数がたつほど価値が下がるため、借主負担となる場合でも、住んだ年数を考えて計算するのが基本です。また、契約書に特約がある場合はその内容も関係します。くわしくはご自身の契約書をご確認ください。

よくあるケース：カーテンの裾の水滴でフローリングが傷んだら？

窓の結露がカーテンの裾にしみこみ、ぬれた裾が床にふれ続けると、フローリングが黒ずんだり、表面がはがれたり、ふくらんだりします。カーテンに隠れて見えにくいので、気づいたときには傷みが進んでいることが多い場所です。

この場合は、「ぬれたままにしていた」ことによる傷みと見られ、入居者負担になることが多いケースです。ただし負担するのは傷んだ部分の補修が基本で、部屋全体の張り替え費用まで負担するものではありません。

防ぐコツ：カーテンの裾を床や窓枠から1〜2cm浮かせる／朝はカーテンを開けて窓と裾を乾かす／窓下に結露吸水テープを貼る／床がぬれていたらすぐ拭く。